LOS MÉTODOS DE TASACIÓN INMOBILIARIA

Publicado: 10 de Abril de 2023

Cuando hablamos de tasación inmobiliaria, nos referimos al un informe oficial que certifica el valor del bien inmueble, realizado por un tasador homologado. Este informe puede solicitarse para diferentes utilidades: para la compraventa de un inmueble, para solicitar una hipoteca, etc. Existen diferentes métodos de valoración y tasación de bienes inmuebles, destinados a conocer el valor de mercado real: comparación, residual, coste y actualización de rentas.

El método de comparación (directa) es el más utilizado y se basa en el argumento de que un comprador no pagaría más por un inmueble que el coste de adquirir otra propiedad similar. Técnicamente utiliza el “principio de sustitución” o de “equivalencia funcional”, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características. Los bienes inmobiliarios son únicos y singulares, dado que tienen una posición determinada en el espacio, por lo que es esencial en su valoración la aplicación de coeficientes de homogeneización basados en valores consultados de distintas muestras de referencia, de testigos o de comparables obtenidos por estudios de mercado.

Entre las variables a comparar, siempre en edificaciones de la misma tipología, tenemos la localización, calidades generales del edificio y particulares de la vivienda, estado de conservación, existencia de zonas comunes ajardinadas o piscina, vistas destacables hacia el entorno, altura en el bloque, valores singulares… Por otro lado, es recomendable que las propiedades comparables deban haberse vendido recientemente, sean del mismo sector o de zonas con características similares, tengan un tamaño de terreno y construcción similar y posean similitudes en estilo, tamaño, condición y antigüedad. Habiendo establecido las propiedades comparables, se realiza el análisis comparativo y se procede a hacer la evaluación técnica y los cálculos.

El método residual (estático), utilizado en la valoración de suelos (urbanos o urbanizables) allí donde no es posible la aplicación del método de comparación por falta de muestras o comparables, se basa en considerar el valor del suelo, como el valor residual fruto de una promoción inmobiliaria promovida por un hipotético promotor. Este procedimiento para tasar un solar vacante suele ofrecerse a promotores inmobiliarios, no a particulares. Así pues, el valor de venta del suelo resultaría de restar al valor de venta esperado de la promoción inmobiliaria los costes de construcción, los gastos de promoción y el beneficio del promotor.

La filosofía del método del coste, dirigido a edificios y no a suelos, se basa en valorar la reposición de un inmueble con los precios actuales de mano de obra y materiales, deduciendo del global la depreciación sufrida por el paso del tiempo. De hecho, se trata de calcular el coste de construir un nuevo edificio similar al evaluado a valores actuales, considerando la depreciación acumulada y agregando el valor estimado del terreno. Este método se utiliza especialmente cuando hay pocas propiedades comparables y no se puede usar la comparación directa.

Finalmente, el método de actualización de rentas es aplicable a todo bien que produzca rentas o ingresos constantes, o esté destinado a alguna actividad económica que genere rentas periódicas futuras en el tiempo, y que por tanto puede actualizar su valor al momento actual (denominado “valor en renta” de un inmueble). Esta actualización se realiza sobre las rentas netas (aquellas sobre las que se han deducido los gastos necesarios para la realización del arrendamiento o explotación) con un interés a determinar. Este interés se obtiene de sumar al interés libre de riesgo, la tasa por riesgo propia del uso del inmueble asociado. Dicho de otro modo, se calcula los ingresos por alquiler que genera la propiedad y se restan los gastos operativos anuales.

En algunas ocasiones, las tasaciones resultan de la combinación de diferentes métodos. Es recomendable consultar con el tasador cual es el método más indicado para llevar a cabo la evaluación del inmueble.

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